各街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《拱墅区加强住宅小区物业综合管理实施意见》已经区政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

杭州市拱墅区人民政府办公室

2020年12月3日

拱墅区加强住宅小区物业综合管理实施意见

为进一步加强住宅小区物业综合管理工作，根据国务院、省、市《物业管理条例》，以及《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019-2021年）》（杭政办函〔2019〕66号）和市委、市政府关于城乡社区治理工作有关要求，按照区委七届八次全会和区政府全会精神，结合我区实际，特制定本《实施意见》。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕区委、区政府关于创新社会治理、加强基层建设的总体要求，推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”五位一体和良性互动的住宅小区物业综合管理格局。 

（二）工作原则

1.坚持党的全面领导、固本强基。强化党对住宅小区物业综合管理工作的政治引领，切实发挥基层党组织的领导核心作用，以党建带动物业管理服务水平提升。

2.坚持多方齐抓、依法管理。整合各方力量，突出重点领域，聚焦薄弱环节，齐抓共管、同频共振。

3.坚持需求导向、服务为本。把服务居民、造福居民作为工作出发点和落脚点，实现精细化管理和精准化服务。

4.坚持规范行业、加快发展。加强对物业服务行业的扶持和规范力度，提高物业服务行业的社会化、智能化、专业化水平。

（三）工作目标

成立拱墅区物业综合管理工作领导小组，各街道明确承担物业综合管理工作职责的机构，结合市三年行动计划，明确我区 2020年和2021年两年具体工作目标。 

1.2020年工作目标：全区创建杭州市“美好家园”小区10个。增强街道和社区的机构力量配置和管理服务能力；明确各行政主管部门对住宅小区的管理、执法职责，属地为主的管理体制机制进一步明确；对业主委员会的党建引领和指导监督进一步加强，对物业服务企业的监管和行业规范水平进一步提高。

2.2021年工作目标：全区创建杭州市“美好家园”小区10个。健全“属地综合管理、市场规范有序、业主和谐自管”的拱墅区住宅小区物业综合管理体系，打造出一批体现拱墅区优秀物业综合管理水平，具备和谐美好生活环境的品质住宅小区。充分发挥三方治理综合体作用，实现全区所有小区三方协同机构、人员全覆盖，着力提升三方共建共管共治水平，努力让每个小区都成为“美好家园”。

二、工作任务

（一）完善管理体制机制，提高综合管理水平

1.建立住宅小区物业综合管理三级联动机制。将区物业管理改善工程领导小组调整为区物业综合管理工作领导小组（以下简称领导小组），成员单位调整为：区委组织部、区委宣传部、区委政法委、区委编办、区公安分局、区发改经信局、区财政局、区民政局、区司法局、区住建局、区城管局、区审计局、区应急管理局、区市场监管局、区数据资源局、区三方办、规划资源拱墅分局、消防拱墅大队、上塘街道、祥符街道、半山街道、康桥街道、米市巷街道、湖墅街道、小河街道、拱宸桥街道、大关街道、和睦街道。领导小组下设办公室（设在区住建局），协调解决住宅小区物业综合管理中的主要问题。各街道具体承担属地管理责任，相应建立辖区内工作组或联席会议制度，定期协调解决住宅小区物业综合管理中的具体问题。【责任单位：区住建局，各街道】

2.理顺住宅小区物业综合管理中的部门职责。按照“谁主管、谁负责”原则，进一步明确和落实相关行政主管部门的工作职责。区住建局为全区住宅小区物业行业管理的行政主管部门；区财政局负责落实相关经费的保障；区市场监管局负责物业服务费价格监管工作；区司法局主要负责物业纠纷人民调解过程中的法律服务；区城管局主要负责住宅小区违法建筑和城管职责范围内其他行政违法行为的查处；区公安分局主要负责住宅小区治安、监控设施的建设指导，加强出租房的管理；民政、审计、应急管理、规划资源、消防等其他部门以及水、电、燃气、管线等专业管理单位按各自职责细化分工，明晰政府公共管理与物业企业服务的责任边界，明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。【责任单位：领导小组各成员单位】

3.增强街道、社区的住宅小区物业综合管理力量配置。街道负责本辖区内住宅小区物业综合管理工作，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。社区协助街道开展物业管理相关工作。2020年12月底前，加强街道物业管理力量，做好对业主委员会的指导监督、对选聘物业企业的指导监督、物业纠纷矛盾化解等工作。社区按每个小区至少1人的标准选派在职社工担任小区专员，协助街道开展物管具体工作。【责任单位：区民政局、领导小组相关成员单位，各街道】

（二）创建“美好家园”，树立亮点目标

1.按照“美好家园”建设标准大力推进创建工作。统筹好住宅小区管理的各项工作要求，针对治安、消防、电梯、绿化以及物业服务、业主委员会运行等情况，根据杭州市相关规定和建设标准，对符合条件的小区经申报、检查、评选、公示等程序后确定为“美好家园”。采取试点先行、以点带面的推进方式，积极创建市级“美好家园”小区。【责任单位：区住建局，各街道】

2.将“美好家园”建设纳入基层治理提升体系。对各街道建设“美好家园”情况进行通报公示，并在开展基层治理相关测评考核时作为相应的依据，具体由领导小组办公室负责。【责任单位：区三方办、区住建局、领导小组相关成员单位】

（三）规范指导业主委员会，提高自我管理能力

1.加强对业主大会、业主委员会的指导监督。街道负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，社区负责协助街道落实相关工作。包括指导监督业主大会和业主委员会的筹备组建和换届，审核候选人资格，抓好业主委员会选举；指导监督管理规约、业主大会议事规则的起草表决，抓好长效机制形成；指导监督业主委员会的履职运作，抓好对业主委员会决定的监督；指导监督经营性收益、物业维修资金的管理使用，抓好公共资金监管；加强业主委员会依法履职的保障，激励引导其为业主服务。【责任单位：各街道】

2.强化对业主委员会的党建引领。按照街道、社区、小区三级党组织架构设置，在全部小区建立实体化运行的小区党组织，选优配强党组织班子成员，吸纳组织关系不在册的业委会委员、居民骨干等担任兼职委员。街道、社区党组织要进一步提高新组建或新换届业主委员会中的党员比例，原则上党员比例要达到50%以上，最低不少于30%。严格审核把关业主委员会委员人选并进行教育培训。到2021年，实现业主委员会党的组织和工作全覆盖。落实在职党员社区报到制度，鼓励机关事业单位党员参选业主委员会。【责任单位：区三方办，各街道】

3.推进物业管理纠纷人民调解工作。进一步建立健全区、街道、社区等三级人民调解委员会的物业管理纠纷人民调解工作机制，实现人民调解组织依法化解物业管理纠纷工作的全覆盖。推进行业性、专业性物业管理纠纷人民调解组织建设，区司法局负责指导全区物业纠纷人民调解工作，健全人民调解各项工作规章制度，协助选聘和培训人民调解员；区住建局负责建立区级物业纠纷调解中心，落实调解人员的选聘和经费保障等工作；各街道指导社区选派小区专员担任物业纠纷调解员。2020年区级要开展物业纠纷人民调解工作，2021年所有街道结合三方协同治理开展物业纠纷人民调解工作。【责任单位：区住建局、区司法局、领导小组相关成员单位，各街道】

4.推行物业经营性收益的监督管理模式。加强物业经营性收益的财务公开，建立公开信息平台，保障业主的知情权和监督权，街道、社区要加强上述工作的指导监督并建立定期审计制度。建立经营性收益的统一核算管理机制，街道经业主大会委托，可以聘请公共会计进行集中统一记账核算。具体按《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》（杭政办函〔2019〕61号）、《关于印发杭州市2020年度物业经营性收支信息公示工作推广实施计划的通知》（杭物管〔2020〕4号）、《关于印发杭州市住宅小区“美好家园”建设和物业经营性收益监管工作奖励实施方案的通知》（杭物管〔2020〕5号）执行。2020年全区纳入物业经营性收支信息平台的项目数量累计达140个以上，到2021年实现基本全覆盖。【责任单位：区住建局、区三方办、区审计局，各街道】

5.建立住宅小区公共经济活动的招投标模式。业主委员会根据业主大会决定开展选聘物业服务企业等活动，应符合公开、公平、公正的要求。搭建三方协同办公系统，建立业主委员会招投标管理制度和服务平台，提供物业服务企业名录，供业主委员会使用和监督。【责任单位：区三方办、区住建局】

（四）优化扶持监管环境，促进物业行业发展

1.强化对物业服务企业的党建引领。创新推动党建指导与行业监管相结合的模式，依托拱墅区物业管理协会及协会党委，不断推进物业服务企业党组织建设，到2021年底实现物业服务企业党组织和工作的全覆盖。继续推动物业服务企业积极参与社区党组织领导下的多方联动机制，社区“两委”班子成员、网格党支部支委与物业企业党员应积极落实好“双向进入、交叉任职”的要求，使物业服务企业融入社区治理总格局。【责任单位：区住建局、领导小组相关成员单位，各街道】

2.加大对物业服务行业的培育和扶持力度。2020年起，安排保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助资金，对承接经济适用房、农转居公寓或老旧小区的物业服务企业经考核评定达标的，给予相应财政资金补助，具体按照《杭州市老旧普通住宅小区物业服务补助资金管理办法》（杭房局〔2019〕192号）文件执行，补助资金由市、区两级财政按1:1比例分别承担。到2020年底区内各街道的保障性住房、老旧住宅小区的补助申请率要达到30%以上，到2021年要达到60%以上。【责任单位：区财政局、区住建局，各街道】

3.加大对物业服务行业的监管规范。加强全区物业企业和各物业服务项目的监督管理，不断完善考核标准以及信用评价标准，维护物业服务行业的公平公正、竞争有序的市场秩序。配合市级部门建设物业管理服务信息平台，向社会公布物业服务企业考核评价情况并运用到行业管理多个方面。每年向三方协同办公系统提供物业企业信用评价结果及物业企业名录库，为小区选聘物业企业提供参考。【责任单位：区住建局，区发改经信局】

4、健全物业纠纷预防和化解机制。强化物业行业监管自律，发挥物业调解委员会在小区物业纠纷调解中的作用，探索对物业经理人的评价机制，试点属地社区、小区业委会对物业公司的双百分制评价。建立物业费收缴和预防纠纷责任制，规范物业费收缴预警程序线上运行和管理，探索从源头上解决物业费收缴引发的矛盾纠纷。【责任单位：区住建局，区三方办，各街道】

（五）分类指导各方统筹，解决突出民生问题

1.对前期物业管理阶段住宅小区强化物业企业监管。针对处于前期物业管理阶段、尚未成立业主委员会的商品住宅小区，强化对物业服务企业的监管，维护业主合法权益。商品住宅小区交付使用时，社区可与前期物业服务企业、建设单位签订三方前期物业服务监管协议。【责任单位：区住建局、区民政局，各街道】

2.对未正常自我管理的住宅小区强化属地管理。达到法定条件的，街道、社区应当加强对住宅小区的指导监督，督促、 指导其尽快筹备召开首次业主大会会议并组建业主委员会。住宅小区出现业主大会未正常召开、业主委员会未正常产生情形的，按政策法规由社区指导业主召开业主大会并执行业主大会决定。对确实不具备条件的老旧小区，街道、社区指导居民按照相关规定成立小区居民自管委员会，发挥自治作用。【责任单位：各街道】

3.对回迁安置房小区落实物业费用提升服务水平。强化安置房项目建设单位的管理职责和街道、社区的属地管理职责，制定管理规约，协同整治各类违法行为。落实物业费收缴机制，街道、社区实行统一缴付的，应按照相应物业服务收费标准落实，着力提高物业管理水平。引导居民树立权利义务意识，提高物业费收缴率。【责任单位：区住建局、区三方办、各街道】

4.对老旧住宅小区引入物业服务和改造整治。针对未实施专业化物业服务的老旧小区，可整合公共管理经费，将原由街道承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，打包交由物业服务企业提供服务，可按照不低于0.56元/月·平方米标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。按照“成熟一个、申报一个”的原则，持续推进老旧小区综合提升改造工程，对经过综合提升改造的老旧小区，在改造工程验收时，应积极引入专业物业服务。实现同步改造提升、同步服务提升。【责任单位：区旧改办，各街道】

5.落实住宅小区公共安全管理措施。指导街道深入持续开展涉及物业领域的扫黑除恶专项斗争，督促社区、物业服务企业根据《杭州市智慧安防小区建设三年行动计划》，继续完善提升智慧安防小区硬件设施，加强智慧安防设备长效运营维护，提升住宅小区管理的智能性、安全性和便捷性。扎实推进住宅小区消防安全治理工作，指导加强智慧消防建设和落实我市消防安全三年行动方案，提升住宅小区整体火灾防控水平。加强住宅小区电梯安全维护管理，探索电梯维护购买综合保险制度。【责任单位：区公安分局、区应急管理局、消防拱墅大队、区市场监管局】

三、保障措施

（一）加强组织领导。各街道和各相关部门应高度重视住宅小区物业综合管理工作，明确工作机构、落实领导责任、安排专职人员，切实提高组织力度。

（二）加强检查考核。2020年起，将区相关部门和各街道按照各自职责实施的住宅小区物业综合管理工作明确纳入年度工作目标任务。具体由领导小组办公室制定考核标准，并组织考核实施。

（三）加强信息化建设。加强信息化建设，按市、区两级政府要求运用好物业监管、经营性收益公开等信息化平台。 

（四）加强典型引领。以党建引领加强对住宅小区物业综合管理工作中先进典型的选树力度。通过评优评先，树立一批样板小区和典型案例，表彰一批先进集体和个人。

（五）加强宣传培训。进一步加大对住宅小区物业综合管理工作的宣传力度，积极引导社会各界和广大业主关心、支持物业综合管理工作。加大对社区干部、业主委员会成员的业务培训力度。

本《实施意见》自2021年1月3日起施行，由拱墅区住建局负责牵头组织实施。

拱政办发25：杭州市拱墅区人民政府办公室关于印发拱墅区加强住宅小区物业综合管理实施意见的通知.doc