一、背景依据

1.城镇基准地价更新依据

根据《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）、《浙江省自然资源厅关于进一步做好政府公示地价管理的通知》（浙自然资厅函〔2024〕1075号）等有关文件要求，我区对城镇基准地价予以更新，以适应当前地价管理工作需要。  

2.城镇基准地价更新意义

(1)为政府管理土地提供决策依据

基准地价为政府制定地价政策，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施提供依据；基准地价更新有利于合理调控地价，进一步加强地价管理，完善科学的地价管理体系，促进我区经济社会可持续发展。

(2)为公众了解地价政策提供技术平台

基准地价更新成果公布，有利于公众加强对本地区地价政策的认识程度；基准地价最基本的表达方式是土地级别，可以让公众了解一个地区的级差情况；基准地价还区分商服、住宅、工矿等不同用途，可以让公众了解不同用途的价格差异。

二、主要内容

1.基准地价内涵

地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、土地外部间接投资开发贡献的地租(纯收益)的资本化部分、土地内部直接投资开发所贡献的地租(纯收益)的资本化部分。

2.基准条件界定

(1)估价期日：2025年1月1日。

(2)土地开发程度：按“五通一平”设定，即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地内部土地平整。

(3)容积率、建筑密度、土地使用年限设定：商服用地容积率为2.5、建筑密度为40%，土地使用年期为40年；住宅用地容积率为2.0、建筑密度为30%，土地使用年期为70年；工矿及仓储用地容积率为1.5、建筑密度为50%，土地使用年期为50年；公共管理与公共服务用地容积率为2.5、建筑密度为40%，土地使用年期为50年。

3.级别基准地价

本轮城镇基准地价建立了商服、住宅、工矿及仓储、公共管理与公共服务用地级别基准地价，其中商服用地划分为6个级别，基准地价在4825-28000元/平方米之间；住宅用地划分为6个级别，基准地价在6500-40000元/平方米之间；工矿及仓储用地划分为5个级别，基准地价在825-1800元/平方米之间；公共管理与公共服务用地划分为6个级别, 基准地价在1975-8000元/平方米之间。

三、适用范围

本轮城镇基准地价更新成果适用于拱墅区范围内国有建设用地土地有偿使用。

四、注意事项

1.基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

2.若评估宗地土地开发程度未达到或优于本次基准地价设定，可按实际情况修正。

3.基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

4.为保持成果现势性，基准地价需根据我区土地市场变化、实际情况和政府管理需求进行更新。

五、关键词解释

城镇基准地价是指特定开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工矿及仓储等用途分别评定，某一估价期日法定最高使用年期国有出让土地使用权的区域平均价格。

六、解读机关及联系电话

解读机关：杭州市规划和自然资源局拱墅分局

解读人：孔源

联系电话：0571-88019951