申请人：某小区第四届业主委员会

被申请人：杭州市拱墅区住房和城市建设局

第三人：某物业服务有限公司

申请人某小区第四届主委员会对被申请人杭州市拱墅区住房和城市建设局于2022年4月8日作出的《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》不服，于2022年4月28日向本机关提出行政复议申请，本机关依法受理并进行了审理。本案现已审理终结。

申请人称：申请人于2022年2月18日向被申请人举报，具体内容为：第三人未经小区业主大会和业委会同意将小区物业管理用房和用于公共配套的保安值班室用于出租，同时将小区游泳池附属功能空间改变用途出租给某管理有限公司（以下简称储能公司）做健身房，请求被申请人对第三人的违规行为进行查处。被申请人于2022年4月8日回复，内容为第三人已将上述物业管理用房出租所得按约定分配，小区游泳池一直保持泳池的相关功能，也未向业主收取费用，申请人要求处罚第三人无相关事实和法律依据。申请人认为，根据物业服务合同约定“提供办公用房426.95平方米”，同时根据某小区的《杭州市物业管理用房交接清单》，426.95平方米包含了赵伍路×号和莫干山路×号，合同中已明确约定上述面积用于办公，同时约定办公用房供第三人在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。故某小区历届业委会并未授权第三人改变物业管理用房用途用于出租，被申请人认定第三人无违法与事实不符。针对小区游泳池问题，申请人认为第三人将游泳池附属的功能空间出租给储能公司开办健身房，导致小区游泳池功能不能完全实现，属于改变公共设施使用功能的行为。被申请人回复“并未向前来游泳的业主收取费用”和“权属不确定”与申请人举报的改变公共设施用途无关，因此被申请人回复“我局暂无法对该问题进行处理”并不符合实际情况。故请求撤销被申请人作出的《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》，并责令其重新作出处理。

申请人向本机关提交的证据材料有：1、《关于“杭州市拱墅区住房和城市建设局对某物业违规出租某小区物业管理用房情况的回复”的回函》；2、某小区业主在储能公司的交费收据等照片4张；3、《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》；4、《关于某小区第四届业主委员会来函的回复》；5、《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》；6、《杭州市物业服务合同》；7、《杭州市拱墅区物业服务合同备案书》；8、《杭州市物业管理用房交接清单》。以上证据均为复制件。

被申请人答复称：一、案件基本事实。2022年2月19日，被申请人收到申请人提交的《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》，请求：1、申请对第三人违规行为进行查处并依据相关规定进行处罚。2、将结果向申请人公开。被申请人在收到申请人的联系函后，对第三人进行了调查，于2022年4月8日作出《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》并邮寄申请人。

二、案涉回复程序合法，并无不当。根据《行政复议法实施条例》第十六条之规定：“公民、法人或者其他组织依照行政复议法第六条第（八）项、第（九）项、第（十）项的规定申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。”案件中，被申请人于2022年2月19日收到申请人提交的《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》，经过相应的调查后，于2022年4月8日作出《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》，并邮寄申请人。因此，被申请人的上述行为程序合法，并无不当。

三、案涉回复认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。根据《物业承接查验办法》第十六条之规定：“（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。”本案中，被申请人在收到申请人的申请书后，对第三人进行了相应调查并调取了相应证据。后查明：某小区于2008年办理了物业用房接收手续，确认×路×号、×路×号为物业办公用房，属于物业共用部位。第三人曾与杭州市拱墅区某小区业主委员会签订有《物业服务合同》，与杭州市拱墅区某小区第二届业委会签订有《杭州市物业服务合同》，与杭州市拱墅区某小区第三届业主委员会签订有《某小区物业服务临时托管协议》等合同，第三人至2019年11月30日止，为某小区提供物业服务。

首先，第三人与杭州市拱墅区某小区第二届业委会于2016年10月1日签订的《杭州市物业服务合同》第十三条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、公用设施设备等统一委托乙方经营，所得收益由乙方代管并单独列账，扣除乙方管理服务成本和佣金后（占经营所得收入的20%），剩余部分按下列约定分配：1、业委会每年提取20万，分2次提取，……2、其余部分用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修……”。因此，根据2019年11月30日以及2020年5月5日某小区第三届业委会盖章确认的经济合同预交清单以及费用结算单，双方已经就物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、公用设施设备等费用进行了结算，所得收益已经进行了分配。

其次，根据（2021）浙×民初×号民事判决书载明：“综上，在就案涉物业所有权纠纷还没有解决、其归属还不能确定……”，被申请人认为泳池及其配套用房的权属尚未明确，故无法对申请人的该问题进行处理。

综上，被申请人认为案涉回复认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。请求复议机关予以维持。

被申请人同时向本机关提交的证据材料有：1、《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》及邮寄凭证，拟证明被申请人向申请人进行回复的事实；2、《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》，拟证明申请人向被申请人提交联系函的事实；3、受理告知书，拟证明被申请人向申请人告知受理的事实；4、杭州市物业管理用房交接清单、杭州市竣工房屋物业管理用房缴交确认单、关于调查某小区第四届业委会举报某物业违规出租物管用房及公共活动用房的联系函、关于某小区第四届业委会举报我司的相关问题情况说明、经济合同预交清单、截止2019年9月30日某小区第三届业委会与某物业费用结算单、物业服务合同、杭州市物业服务合同（示范文本2014）、某小区物业服务临时托管协议、关于某小区运营成本核算（按月）、附表、（2021）浙×民初×号民事判决书、受理案件通知书、（2022）浙×民终×号传票，拟证明被申请人进行相应调查、调取证据的事实。以上证据均为复制件。

第三人称：第三人于2019年11月30日退出某小区管理，距今已经两年多，在退出管理时，与第三届业委会交接时有明确的经济合同交接清单，均对×路×号、×路×号和×路×号的非常清晰的定位为经营性收入。第三人与小区业委会签订的《物业服务合同》第十三条已明确将小区内部的物业经营用房停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托第三人经营。因此申请人所阐述的未经许可变更用途用于出租的情况与事实不符。

经审查，本机关查明以下事实：某小区于2008年办理了物业用房接收手续，确认×路×号、×路×号为物业办公用房。2016年10月1日，某物业与某小区第二届业委会和第三人签订物业服务合同，合同中第十三条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、公用设施设备等统一委托乙方经营，所得收益由乙方代管并单独列账，扣除乙方管理服务成本和佣金后（占经营所得收入的20%），剩余部分按下列约定分配：1、业委会每年提取20万，分2次提取，……2、其余部分用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修……”该合同于2019年9月30日终止。2019年9月20日，某小区第三届业委会和第三人签订物业服务临时托管协议，委托第三人自2019年10月1日起至2019年11月30日止按照2016年10月1日的物业服务合同继续提供物业服务。

2022年2月19日，被申请人收到申请人提交的《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》，申请人提出第三人未经小区业主大会和业委会同意将小区物业管理用房和用于公共配套的保安值班室用于出租，同时将小区游泳池附属功能空间改变用途出租给储能公司做健身房，请求被申请人对第三人违规行为进行查处，依据相关规定进行处罚并将结果向申请人公开。被申请人在收到申请人的联系函后进行了调查，认定对第三人处罚无事实和法律依据，遂于2022年4月8日作出《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》，并于2022年4月11日邮寄申请人。后申请人对该回复不服，向本机关申请行政复议。

另查明，在某区人民法院审理的第三人与储能公司房屋租赁合同纠纷一案（（2021）浙×民初×号）中，法院认定某小区游泳池权属尚不能确定，且第三人已对该判决书不服向杭州市中级人民法院提起上诉，目前尚未审结。

再查明，第三人为某小区提供物业服务期限2016年10月1日起至2019年11月30日止。

以上事实有《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》及邮寄凭证、《请拱墅区住建局对某物业服务有限公司违规出租物业管理用房做出处理的联系函》、受理告知书、杭州市物业管理用房交接清单、杭州市竣工房屋物业管理用房缴交确认单、关于调查某小区第四届业委会举报某物业违规出租物管用房及公共活动用房的联系函、关于某小区第四届业委会举报我司的相关问题情况说明、经济合同预交清单、截止2019年9月30日某小区第三届业委会与联合物业费用结算单、物业服务合同、杭州市物业服务合同（示范文本2014）、某小区物业服务临时托管协议、关于某小区运营成本核算（按月）、附表、（2021）浙×民初×号民事判决书、受理案件通知书、（2022）浙×民终×号传票、情况说明等证据予以证实。

本机关认为，根据《物业管理条例》第五条：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”被申请人作为本行政区域内的住房城乡建设主管部门，对于辖区内物业服务企业擅自利用物业共有部位进行经营等违法行为，具有进行相应处理的法定职责。

本案的争议焦点为被申请人作出的《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》是否合法。被申请人于2022年2月19日收到申请人的举报，申请人提出第三人未经小区业主大会和业委会同意将小区物业管理用房和用于公共配套的保安值班室用于出租，同时将小区游泳池附属功能空间改变用途出租给储能公司做健身房，请求对第三人违规行为进行查处，依据相关规定进行处罚，并将结果向申请人公开。根据《物业承接查验办法》第十六条规定：“物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：……（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。”故本案中，申请人反映的物业管理用房和用于公共配套的保安值班室均属于物业共用设施，某公司与某小区第二届业委会和第三人签订物业服务合同中已约定将小区内所有的公用设施设备等统一委托第三人经营，且对经营收入分配也做了相关约定。故申请人主张第三人未经小区业主大会和业委会同意将小区物业管理用房和用于公共配套的保安值班室违规用于出租无事实依据。至于申请人主张的第三人将小区游泳池附属功能空间改变用途出租给储能公司做健身房，第三人主张该游泳池为开发商所有，并非为小区业主共同共有，且（2021）浙×民初×号《民事判决书》中认定某小区游泳池权属尚不能确定，故申请人主张将小区游泳池附属功能空间改变用途出租给储能公司做健身房与事实不符。故被申请人认定申请人的举报无事实依据和法律依据，并无不当。此外，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；……”本案中，截止申请人向被申请人提交联系函时，距2019年11月30日第三人停止为某小区提供物业服务已超两年，故被申请人对申请人案涉举报的处理结果符合法律规定。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条之规定，本机关决定如下：

维持被申请人杭州市拱墅区住房和城市建设局于2022年4月8日作出的《关于某物业服务有限公司违规出租某小区物业管理用房情况的回复》。

如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起十五日内，依法向杭州市拱墅区人民法院或杭州市上城区人民法院提起行政诉讼。

杭州市拱墅区人民政府

2022年7月22日

附：相关法律条文

中华人民共和国行政复议法

第二十八条 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；

（二）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；

（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

1．主要事实不清、证据不足的；

2．适用依据错误的；

3．违反法定程序的；

4．超越或者滥用职权的；

5．具体行政行为明显不当的。

（四）被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。

行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。

中华人民共和国行政复议法实施条例

第四十三条 依照行政复议法第二十八条第一款第（一）项规定，具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关应当决定维持。

物业承接查验办法

第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

物业管理条例

第五条  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。” 被申请人作为本行政区域内的住房城乡建设主管部门，对于辖区内物业服务企业擅自利用物业共有部位进行经营等违法行为，具有进行相应处理的法定职责。

中华人民共和国行政处罚法

第三十六条 违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。

前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。