杭州市率先！拱墅コミュニティ物業管理率100％

古いコミュニティは、物業管理（不動産管理の意味、以下は物業管理とする）、基層管理の重点かつ難点である。近年、拱墅区は、省と市の意思決定に基づき、杭州市住宅保障及び・住宅管理局の指導の下、共同裕福現代化の基礎構築を目標とし、物業管理のないコミュニティの数をゼロにする行動を全力で行ってきた。全区における238の古いコミュニティに、専門的な物業管理会社を導入し、杭州市で率先してコミュニティの物業管理率が100％となった。

地場企業を育成、外国企業を導入

古いコミュニティの物業管理普及の大関実践

大関町内は拱墅区における古いコミュニティが最も多い町内で、具体的に言えば、総計29のコミュニティのうち、28が古いコミュニティということである。古いコミュニティは、物業費の徴収率が低く、物業サービスの内容が少なく、次第に「物業の管理、施設の手入れ、住宅の修理などができなくなる」という悪循環を形成してしまう。

大関町内「三方弁（コミュニティ住民委員会、不動産所有者委員会、不動産管理会社が共同管理を行う弁公室）によると、古いコミュニティの改修を機に、「百姓大管家」といった専門的な物業管理会社と協力し、2020年7月にすべての古いコミュニティの物業管理を実現したということである。大関町内は、地元企業2社を育成し、外国企業1社を導入することで、かつての古いコミュニティの物業管理モデルを変えた。

「具体的な状況は、古いコミュニティによって違います。私たちは異なった物業管理モデルを導入することでそれぞれのコミュニティに必要なサービスを提供しています。たとえば、徳勝コミュニティや翠玉コミュニティなどのコミュニティには、新南北物業管理会社を導入しました。」呉雲天によると、徳勝と翠玉コミュニティは共同運営を試験的に実施することにより、17種の物業サービス内容を追加し、「物業サービスの増加、コミュニティ負担の軽減」を達成した。

「この物業会社は、住民のニーズをうまく把握しています。物業サービスセンターに百姓売店を新たに設けました。すべての商品が宅配便できるため、高齢者にとって便利です。価格はほかのスーパーよりも低くて、薄利で経営しています」と呉雲天は言った。

大関町内は、このほかにも地元企業の有優昇生活サービス株式会社を育成し、ホテル式管理の特徴を十分に発揮させ、サービス範囲を拡大し、南苑コミュニティと香積コミュニティの物業管理の専門化を促進する。それと同時に、地元企業の君尚物業管理株式会社を育成し、同会社の「購入する前にまず試す」といった清掃サービスが住民に広く賞賛されている。その後、君尚物業管理株式会社は東一、東二、西一、西二といった四つのコミュニティの「サービス向上」計画をたてた。

これは「地域化大物業」モデルを模索することだと言える。大関町内は北、南、中の三つのエリアにおける28の古いコミュニティに対する物業サービスを包括的に実施している。拱墅区は、また「コミュニティマネージャー」モデル、「古いコミュニティ改造＋物業」モデルを導入し、地域社会に奉仕している。これにより、102のコミュニティの167,000人の住民に便利を与えている。

昨年の不動産紛争は40%減少した

交渉メカニズムでコミュニティの実際問題を解決

　近年、拱墅区は各手段を通じて長期管理を推進し、『住宅地区不動産管理サービス規範及び基準』を策定し、拱墅区物業管理の業績インセンティブと評価方法を改善し、保潔（街路清掃、廊下清掃等を含む）、緑化管理及び手入れ、住宅地区総合管理レベルなどに対する評価を行う。

　それと同時に、町内住民の話し合いやコミュニティの話し合いなどの交渉メカニズムを通じて、コミュニティの実際の問題を解決する。たとえば、潮鳴町内小天竺コミュニティは、党組織を頼りに、新型コロナ肺炎の予防と制御、古い住宅地区の改修、ゴミ分類など、人々の生活にかかわる「些細ながら重要な問題」を解決した。昨年、拱墅区における不動産紛争は40%減少した。

　「杭州市不動産管理監督サービス」や「赤色三方オンライン」などのプラットフォームシステムを通じて、古い住宅地区の基本情報を補い、住民にオンラインでの問い合わせ、投票、故障連絡などの機能を利用してもらい、デジタルエンパワーメントによる物業サービスへの監督を強化させる。

ここ数年、拱墅区は物業費の徴収を積極的に模索し、大衆に「お金を使ってサービスを購入する」という意識を形成させることにより、すべての町内が物業費を徴収するようになり、平均徴収率は70%も超えている。そのうち、拱宸橋町内と和睦町内では0.56元/月/平方メートルで徴収されており、大関町内の徳勝新村の徴収率は97%に達した。

物業管理会社が有料で老人への食事配達、物流の管理、住宅のメンテナンスなどをするのを奨励し、物業と居住者にとって相互に有益でウィンウィンの状況を形成させる。たとえば、湖墅町内は24時間の特別修理サービスを提供しており、石橋町内はPCR検査による物業サービス会社の収益で、物業経営の好循環を促進している。