根据《浙江省行政规范性文件管理办法》（浙政令（2010）275号）第10条规定，现将《关于进一步规范全区创新型产业用地管理的实施细则（征求意见稿)》向广大公众征求意见。征求意见时间从2020年1月3日至1月13日，如有异议，请以书面形式发至邮箱：450206621@qq.com，联系人：赵剑，联系电话：87036021。

附件：关于进一步规范全区创新型产业用地管理的实施细则（征求意见稿)

杭州市拱墅区人民政府办公室

2020年1月2日

关于进一步规范全区创新型产业用地管理的实施细则

为实施创新驱动发展战略，进一步规范创新型产业用地管理工作，推进产业平台高质量发展，加快新旧动能转换，引领产业能级提升和发展方式转变，根据《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施细则。

一、适用范围、原则

创新型产业用地的规划建设、土地管理、项目履约和日常监管按照本细则有关规定执行。

创新型产业用地使用原则：

1、坚持市场为主导，积极发挥政府作用；

2、坚持节约集约利用土地资源；

3、坚持产业为基础，优地优用，严进严出。

二、用地供应

（一）规范用地调整

创新型产业用地容积率原则上不低于3.0，行政办公及生活服务设施的用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过地上总建筑面积的15%。

根据杭州市规划和自然资源局（以下简称“市规划资源局”）统一要求，除工业地块以外，其他用地性质地块调整为创新型产业用地，控规调整流程为（后续如有调整，以市级部门要求为准）：

1、根据市场情况和企业项目需求，做地主体向区政府提出创新型产业用地性质调整申请，并经区政府同意；

2、区政府正式函送市规划资源局，提出用地性质调整申请；

3、做地主体编制地块选址论证文本，专项报送市规划资源局审批；

4、区创新型产业资格审查工作小组评审论证调整地块拟发展创新型产业和列入《标准地投资建设合同》的相关投资建设标准，并经区政府审查同意；

5、区政府正式函送市规划资源局，说明地块拟发展创新型产业和列入《标准地投资建设合同》的相关投资建设标准情况；

6、市规划资源局报送市政府正式批复创新型产业用地控规调整。

（二）设置准入条件

1、产业要求：战略性新兴产业、未来产业、数字经济三大类为主（详见创新型产业分类目录）。

2、准入条件：创新型产业用地的准入标准包括容积率、固定资产投资强度、单位产值收入、单位用地税收、研发经费支出与主营业务收入比、研发人员与从业人员比、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标。

我区创新型产业用地项目准入条件由具体宗地做地单位先行设置，并报送区政府审查后确定区域标准。其中，全区固定资产投资强度不低于1000万元/亩，单位用地产值收入不低于1000万元/亩，单位用地税收不低于70万元/亩，研发经费支出不低于主营业务收入的5%，研发人员数量不低于从业人员总数的30%，单位能耗增加值不低于5万元/吨标煤，单位排放增加值不低于1000万元/吨。

（三）审查项目资格

经区政府审核同意的拿地企业，其创新型产业用地项目必须编制可行性研究报告，并通过准入资格评审。

1、可研报告编制要求

应包括项目总论；企业基本情况；项目建设背景和必要性；产业行业类别和市场分析；选址和环境保护；建设内容及规模；项目初步方案（包括总体方案、建筑功能、布局和定位、运营规划、投入产出）；建设计划；投资估算；人才引进；科技研发投入；效益分析；管理主体规定的其它内容等。

2、项目资格评审流程

①意向企业编制关于项目符合创新型产业准入资格要求的可研报告；

②经地块所属街道、园区或其他做地单位初审通过后，向区政府提出产业资格审查的申请报告；

③区创新型产业资格审查工作小组组织召开项目审查论证会议，可邀请相关行业专家参加；

④通过审查的项目意向企业、准入条件和投资建设要点等内容报送区政府常务会议审议通过。

（四）完善地价评估

有序开展地价评估核定工作。

具体流程如下：

①做地主体委托中介机构评估地价；

②做地主体向区政府提出地价评估审核申请；

③区工业地价评估核定工作小组组织召开地价评估工作会议，评估议定起始建议价；

④起始建议价报送区政府常务会议审议；

⑤区政府函送市规划资源局。

（五）开展前期工作

在取得创新型产业项目准入资格后，意向企业必须尽快编制实施方案、建设计划，并与地块所属街道、园区或其他做地单位做好前期对接，落实建设节点时序，与区政府约定开竣工期限，并承诺按时序开竣工和投用；意向企业必须抓紧编制方案带扩初设计，并在地块竞买摘牌前开展模拟审查，修改完善后取得审查意见。

（六）完成供地出让

1、做地单位负责前期做地、收储等工作，在区政府要求期限内做好土地挂牌出让工作。

2、意向企业在挂牌公告规定期限内，向区政府提出竞买资格遴选论证。

3、创新型产业用地在签订国有土地合同前，先与区政府签订《标准地投资建设合同》。合同按照统一要求，约定产业准入条件、开竣工和投产时间、产出效率、节能环保、退出机制、违约责任等相关内容，并应在协议中约定物业出租、产权转让等其他条款。意向企业应按照不低于出让金总额30%向区政府缴纳履约保证金，存入专户，并由区财政局统一管理，不得挪用，履约保证金根据投资企业履约情况予以退还或没收。

4、已经市政府批准同意由存量工业用地转为创新型产业用地的，以招拍挂方式公开出让，其他相关管理要求参照本细则等同于一般创新型产业用地，市政府另有规定的遵照执行。

三、项目管理

进一步加强创新型产业项目建设管理，产业用地出让后，企业须按照出让前约定的开竣工时间和投用计划落实建设工作。签订出让合同后，企业应按季向区政府书面报告项目进展情况，直至项目投产。

（一）深化规划设计

产业项目总平布局、功能安排、建筑形态和外立面等设计应征求产业主管部门、规划部门和属地单位意见，遵循城市风貌风格统一性。根据规划部门确定的规划设计条件，已签订土地合同的创新型产业用地，受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过用地面积的7%，建筑面积不超过项目总建筑面积的15%。上述部分公建配套部分和地下空间开发利用，区政府有权要求企业配合统筹安排、综合利用、监督管理。

（二）全力保障开工

企业须按照拿地前与区政府约定期限开工，在签订土地合同后加紧相关前期手续办理，应在与区政府约定开工之日前提交《建设工程施工许可证》，除不可抗力外，两个月内正式进场施工。

（三）完善施工建设

企业应提前筹措建设资金、建设班底、建设计划，竞买成功后，企业须统筹施工建设，在保证工程质量和建设安全基础上，按计划推进施工进度，在合同约定的竣工之日前提交《建设工程规划核实确认书》，竣工时间以建设项目规划竣工验收合格并取得《建设工程规划核实确认书》为准。

四、达产验收

规范产业用地使用，严格项目达产验收，保障土地集约化利用。根据项目准入条件、标准地投资建设合同（产业建设项目履约监管协议书）和出让合同要求，开展创新型产业用地项目达产验收工作。项目通过达产验收的，出具《拱墅区产业用地项目评价考核意见书》。

（一）达产验收流程

1、企业提出达产验收申请；

2、属地园区或街道初审核实并出具审查意见；

3、报送各达产指标评价管理部门审查并出具审查意见；

4、区创新型产业资格审查工作小组复核企业项目建设和各项达产指标完成情况；

5、复核情况报送区政府常务会议审议；

6、区政府常务会议审议通过后，由区发改经信局出具《拱墅区产业用地项目评价考核意见书》。

（二）指标验收标准

考核验收按照标准地投资建设合同或产业建设项目履约监管协议书约定内容，《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2号）实施前已签订国有土地合同的，按出让合同和履约监管协议约定执行。

1、固定资产投资强度

①评价主管部门：区发改经信局

②评价标准：固定资产投资强度=项目投入固定资产投资/用地面积，固定资产投资主要为土地费用、建安成本、电梯、生产设备等硬件设施。

③评价方法：企业委托审计事务所审计，并出具专项审计报告，区发改经信局复核审查。

2、单位用地产值

①评价主管部门：区发改经信局

②评价标准：单位用地产值收入=符合创新型产业门类的产业生产产值收入（或主营业务收入）/用地面积，计算范围为约定的拿地企业、母公司、子公司、相关联企业，以及注册或租用该地块产业用房且符合创新型产业要求的企业。

③评价方法：由属地园区、街道测算并出具审查意见，涉及规上企业的需区统计局出具审查意见，区发改经信局复核审查。

3、单位用地税收

①评价主管部门：区财政局

②评价标准：单位用地税收=符合创新型产业门类的产业缴纳税收/用地面积，计算范围为约定的拿地企业、母公司、子公司、相关联企业，以及注册或租用该地块产业用房且符合创新型产业要求的企业。

③评价方法：由属地园区、街道初步测算并出具审查意见，区财政局统筹税务等部门测算后出具审查意见。

4、研发经费支出占主营业务收入比例

①评价主管部门：区科技局

②评价标准：约定的拿地企业、母公司、子公司、相关联企业，以及注册或租用该地块产业用房且符合创新型产业要求的企业近三个会计年度（不含申报年，实际经营期不满三年的按实际经营时间计算）的研究开发费用占同期主营业务收入的比例。研发经费支出即从事研究开发活动支出的费用，包括人员人工费用、直接投入费用、折旧费用与长期待摊费用、无形资产摊销费用、设计费用、装备调试费用与试验费用、委托外部研究开发费用（按照实际发生额的80%计）、其他费用（一般不超过研究开发总费用的20%）。主营业务收入按照企业所得税年度纳税申报表口径计算。

③评价方法：企业委托审计事务所审计，并出具专项审计报告，区科技局复核审查。

5、研发人员数量占从业人员总数比例

①评价主管部门：区科技局

②评价标准：企业范围为约定的拿地企业、母公司、子公司、相关联企业，以及注册或租用该地块产业用房且符合创新型产业要求的企业，企业研发人员是指直接从事研发和相关技术创新活动，以及专门从事上述活动的管理和提供直接技术服务的，累计实际工作时间在183天以上的人员，包括在职、兼职和临聘人员。从业人员总数包括在职、兼职和临聘人员，在职人员须签订劳动合同或缴纳社会保险费，兼职、临聘人员全年须在企业累计工作183天以上。

③评价方法：企业委托审计事务所审计，并出具专项审计报告，区科技局复核审查。

6、单位能耗增加值、单位排放增加值

①评价主管部门：生态环境拱墅分局

②评价方法：企业委托专业机构编制报告，报送生态环境拱墅分局审查。

五、出租管理

规范物业出租管理。创新型产业用地地上建筑物原则上以自用为主，确有剩余需要出租的，应报区政府审查批准，租金原则上不得超过同时期同区域商务办公用房租金的50%。

（一）承租企业条件

①承租对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业；

②入驻公司注册在本区；

③达到能耗等环保要求。

（二）租用审核流程

①项目企业向属地园区、街道提出租赁申请，同步报送承租企业相关证明文件和租赁协议；

②属地园区、街道审核；

③报送区创新型产业资格审查工作小组备案；

④属地园区、街道负责全程监管租赁协议履行。

六、控制转让

创新型产业用地原则上不得分割登记、分割转让。创新型产业用地达标验收通过后，因孵化企业、上下游产业链关联企业、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因确需产权分割的，经区政府审查批准并报市政府备案后，可办理分割登记、分割转让手续。分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的50%，应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业。

区政府保留优先回购权，经区政府同意放弃优先回购权的，方可转让给产业同类性质企业。回购价按原出让土地使用权价格扣减使用年限后确定，对地上建（构）筑物及不可移动的设备、设施按现值评估后予以补偿。

企业应向区政府提供其已满足关于分割转让或整体转让与第三方的证明文件，即分割转让或整体转让第三方企业的相关证明和要求。

（一）分割转让或整体转让第三方企业条件

①受让对象所属行业须符合创新型产业指导目录要求，即创新型产业用地资格审查后报送区政府常务会议审议通过的产业类别，或上下游产业链关联产业；

②受让对象企业注册在本区；

③准入条件达到标准地投资建设合同或产业建设项目履约监管协议书中约定的准入条件要求。

（二）分割转让或整体转让审核流程

①转让企业完成转让产权面积测绘，并与受让对象达成转让合作意向，向属地园区、街道提出转让申请；

②属地园区、街道按照转让条件要求初审；

③属地园区、街道向区政府报送转让申请；

④区创新型产业资格审查工作小组对受让企业按原条件和流程开展创新型产业资格审查；

⑤审查结果报送区政府常务会议审议；

⑥区政府向市政府申报并备案转让方案；

⑦市政府备案后，受让对象与区政府签订履约监管协议，其中整体转让项目的受让对象应缴纳不低于项目总地价的30%约定并收取履约保证金，履约监管机制同原企业要求。

七、相关处罚

（一）未能在约定期限提交《施工许可证》并进场施工打地基的，视为违约，每日按照挂牌成交价1‰支付违约金。未能在约定期限提交《建设工程规划核实确认书》并竣工验收合格的，视为违约，每日按照挂牌成交价1‰支付违约金，上述情况区政府有权要求企业继续履约。

（二）达标考核应在项目竣工验收通过后3年内完成。企业未按约定向区政府提出产业履约核验申请或在约定时间内项目总投资额、固定资产投资强度、土地产出、产值能耗、科研人才、环保要求等任何一项指标未能达到约定评价标准的，区政府有权没收全部履约保证金，并按规定追究违约责任。给予企业从应达标之日起为期两年的整改期予以整改，整改期满仍未达标的，经区政府审查批准后，规划和自然资源部门按规定解除《土地出让（租赁）合同》，土地使用权按原出让价格扣减相应使用年限后予以补偿，地上建（构）筑物和不可移动的设备、设施按评估价予以补偿。

（三）未经区政府同意，拿地企业在合同期限内擅自转租、抵押、改变其原有使用功能等不按租售合同约定使用创新型产业用房，区政府有权书面通知要求出租方终止租赁合同，并建议有关部门将企业列入不良记录名单。分割转让或整体转让的受让方企业有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗购行为的，一经查实，取消该企业相关资格，并依法列入不良记录企业名单。

八、组织管理

（一）区发改经信局牵头全区产业用地使用监督管理。

（二）规划资源拱墅分局牵头统筹全区工业用地、创新型产业用地调整和出让计划，每年第 4 季度编制下一年度工业用地出让计划，并明确创新型产业用地的年度出让计划。由规划资源拱墅分局负责产业用地不动产产权管理。创新型产业用地达标验收通过前，不动产登记证书备注：“以国有建设用地使用权作抵押物的，抵押价值以土地出让总价款为最高抵押额。”

（三）准入条件和指标复核验收由相关部门牵头负责。

（四）属地园区、街道或其他做地单位负责产业用地的土地供应、企业招商、项目管理、运营投产和出租转让等全程监管。

九、其他

工业用地确定意向单位、开展地价评估和达产验收等相关标准参照上述意见执行（2017年以前出让工业用地产业复核验收以国有土地合同和园区、街道或其他做地单位的入园协议或招商协议要求为准）。

《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2号）文件实施前，已签订土地出让合同的创新型产业用地项目，按原土地出让合同约定执行，相关要求遵照市政府统一标准。

本细则自2020年  月  日起执行。