发布日期：2017-05-18 10:50 作者： 来源： 点击率：
根据《浙江省行政规范性文件管理办法》（浙政令（2010）275号）第10条规定，现将《关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设和长效管理的指导性意见（征求意见稿）》向广大公众征求意见。征求意见时间从2017年5月18日至5月24日，如有异议，请以书面形式发至邮箱：gsqczc@126.com，联系人: 区城改办裴宏桂，联系电话：88072837。
附件：关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设和长效管理的指导性意见（征求意见稿）
杭州市拱墅区人民政府办公室
2017年5月18日
关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设
和长效管理的指导性意见
(征求意见稿)
为加快杭州城市国际化，建设独特韵味别样精彩的世界名城，早日建成运河沿岸名区，切实提高拆迁安置房的建设品质，改善居住环境，打造精品工程，努力实现拆迁安置房与商品房建设同时代、同水平，积极营造和谐的发展氛围，助推城中村改造，结合拱墅区拆迁安置房建设和长效管理实际，制定本意见。
一、总体要求
（一）指导思想。围绕建设产城融合发展的品质之区，秉承“以人为本，以民为先”的设计理念，坚持建设“绿色、安全、舒适、耐用”的居住工程为目标，提升拆迁安置房的性能和品质，进一步落实各建设和后期使用管理相关主体“建优、管好”的责任，规范建设和使用标准，统筹兼顾整体环境和配套功能的提升，增加公共服务和市政公用配套设施配置，完善后期物业服务，努力打造现代城市新型社区，真正让撤村建居居民群众共建共享品质生活。
（二）基本原则。坚持“政府主导、属地负责、阳光规划、透明建设、有序管理”原则；坚持建设主体和后期使用管理主体为第一责任人原则，全面提高拆迁安置房小区满意度，实现“造价合理质量好、套型舒适功能全、低碳节能环境美”的拆迁安置房为基本建设目标；坚持有利于品质和功能稳定提升，有利于统一建设标准，有利于安全耐用，有利于使用期长效管理为基本原则。
二、规划设计的基本要求
一是按照市、区有关要求科学编制《拱墅区分区规划》、《拱墅区城中村改造“一区一规划”》和《拱墅区城中村改造“一村一方案》，结合城中村改造技术导则，合理安排拆迁安置房项目规划布点，首先确保安置房项目及市政配套地块拆净，与此同时深入调研安置区域的传统文化、风俗习惯、户型搭配等，形成针对性的调研策划报告以指导设计。二是拆迁安置房小区设计在满足住宅的经济性能、适用性能的基础上更要注重其安全性能、使用性能、耐久性能、环保性能，满足住宅对采光、通风、日照、卫生、后期使用管理等方面的要求。三是设计应改善居住区环境和住房的居住功能，合理安排住房和景观空间，力求创造较高的居住生活舒适度。四是根据拆迁安置房项目的复杂性和特殊性，设计应结合当地人文条件和风俗习惯，因地制宜，做到建筑形式、色彩与小区景观及周边的建筑有机结合协调一致。五是统筹兼顾，合理规划拆迁安置房周边公共服务和市政公用配套设施，在安置房交付时同步交付使用，方便群众生活。六是进一步加强主体设计单位（尤其是EPC总承包单位）的统筹，将专业设计纳入主体设计单位统筹中。
三、规划设计的建设标准
（一）基本要求
1、方案设计：按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）进行设计，综合考虑户型配比、立面效果、绿化环境、配套设施等，方案经相关社区公示。建筑工业化按《2016年杭州新型建筑工业化项目实施计划》执行，同时应按照海绵城市设计要求执行。
2、日照、采光、通风：按《城市建筑工程日照分析技术规程》（浙江省工程建设标准DB33/1050-2016）执行。
3、间距：按《杭州市城市规划管理技术规定》的现行标准执行。
4、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高：按具体项目的《建设项目选址意见书》和规划要求执行。
5、配套用房：
配套用房包括：配套公建用房、社区管理用房、养老服务设施、物业管理和经营用房等，按规定配置利于垃圾分类的收集点、公共厕所、变配电间、电信和数字电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站、电瓶车停放点等。其中：配套用房面积不得超过地上总建筑面积的10%。社区管理用房按每百户不少于30平方米配建，要求集中布置，方便管理和使用，在条件允许的情况下可独立设置。养老服务设施应按照《杭州市居家养老服务用房配建规范》杭民发【2015】359号进行配建，每百户不小于20平方米，且每处不低于200平方米集中布置，建议设置在一楼。物业管理和经营用房分别按不少于地上总建筑面积的3‰和4‰配置，考虑到红白喜事、社会组织培育、服务活动场、社区文化建设（社区书苑）等需求，再增配不少于地上总建筑面积的4‰配置公共服务场所，宜采用大开间设计，相对集中统一设置在一楼配套用房。
机动车位与非机动车位：机动车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（2015年6月修订）、（杭建科【2015】110号）、（杭规发【2015】37号）》配置；非机动车位按照《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》2013版配置。
充电桩配建指标：按照杭政函【2015】99号文在地块内配建充电桩或预留充电设施接口。
公共自行车配建指标：按照府办简复第B20101547号文在地块内配置公共自行车停放点，具体规模及位置在方案阶段予以确定。配置的公共自行车位可按1：3抵减地块需配设的非机动车位。考虑到电瓶车占比大，入库坡度应按电瓶车要求设置坡率。
垃圾收集房：生活垃圾房面积按每300-500户设置一座，满足垃圾分类要求，每座垃圾收集房的建筑面积约14-21平方米（300户：14平方米，400户：18平方米，500户：21平方米）；若小区户数超过500户的，垃圾收集房的建筑面积按比例扩大。餐厨垃圾收集房需单独设置。环卫专用车辆通道宽度不小于4米，车辆通往工作点倒车距离不应大于30米，如需掉头，应有150平方米空地。垃圾收集房层高宜控制在2.2米以内，设置上下水设施，门采用不锈钢材质，室内面层材质选择耐清洗材料。
公厕：宜在施工图审查阶段送接收单位审查并取得管理部门的图纸审查意见。
开闭所及变配电间：严格按电力部门审查意见配置。
水泵房及水表远传系统：严格按照市水务集团要求配置。
6、套型设计：住宅按套型设计，每套住宅至少应包含卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，各空间使用面积应符合规范要求；建筑面积110平方米（含）以上户型的主卧开间原则上不小于3.6米，起居室（厅）使用面积不小于12平方米，并设二个卫生间。入户门设置，大户型尽可能采用1200㎜宽钢制防盗子母门，小户型也应保证门不小于1050㎜，并留出安装门套的门垛，入户玄关处尽量考虑鞋柜的设置空间。户型设计尽量做到全明，套内两卫应保证一个明卫、卫生间下水管道不应沿卧室墙面布置，洁具的布置尺寸应做到：坐便器净宽≧850㎜,淋浴间≧900㎜。高层户型设计时尽量避免相邻两户卫生间、厨房的窗在内天井、凹槽等部位相对布置的情况，窗应错位设置，避免通视。
7、层高：由于工业化装配式建设需要，为保证实际净高不低于原有标准，标准楼层层高宜为2.85米。
8、建筑节能：住宅设计应满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。外墙保温是安置房耐久性的关键环节，应严格控制保温材料膨胀率，以无机活性保温材料作为重点选择方向，避免采用膨胀珍珠岩类保温材料引起后期受潮膨胀疏松。
9、无障碍设施：按《无障碍设计规范》（GB50763-2012）执行。
10、住宅平面设计中，电梯不应紧邻卧室布置，水泵房、变配电房等公共机电用房须远离住宅主体建筑。
11、施工图经济技术指标的面积应结合房产前期初测绘及竣工测绘相关规定计算建筑面积，避免出现较大误差。绿化面积的设计计算口径应与园林绿化部门的计算口径一致。
12、总平面图出入口设计时尽可能做到人车分流，出入口考虑岗亭和道闸位置，人车共用的出入口需做到人车分流，解决好人流和车流的关系，并做好标志标线的设计。小区内至单元入口的道路应考虑搬家车辆能够进入，并设置消防通道和消防登高操作场地不能占用的设施和标志。
13、建议无特殊原因住宅朝向不得偏东西大于30度，主朝向不设置东西向住宅。
14、多层建筑设计均应考虑设置电梯。
15、景观设计中应控制高大乔木在住宅南侧的种植距离，以免今后日照遮挡，引起纠纷。
16、未尽事宜须满足各相关现行规范，上述条文所涉规范应同步更新。
（二）装饰装修及安装配置标准
1、屋面：住宅屋面均按照一级防水设计，设两道柔性防水层，以正置式屋面防水作为首选，但第一道屋面防水层宜直接在结构面层上涂刷合成高分子防水涂料。上部刚性防水层完成后，为避免龟裂，粘贴网格布后涂刷防水涂料。
2、外墙：原则上不超过三层设置一道结构性腰线贯通外墙。建筑物外墙采用的保温方式应符合节能设计与施工验收标准要求和消防要求；主楼外墙面层应采用经久耐用、美观防水，具有良好抗裂和抗污性能的材料；裙房外墙宜采用与主楼面层色调相匹配的花岗岩干挂，花岗岩主材价格目前按400元/平方米左右控制，建设单位需在招标文件中明确同档次的三个品种以上的石材；外墙面采用进口色浆高弹性拉毛料涂料，涂料的底涂、中涂、面涂的用量分别不小于每平方米0.2千克、0.8千克、0.35千克。当外墙保温厚度大于等于30㎜时，增加锚固措施。
3、阳台：一般不封闭，具体结合立面效果确定，顶层阳台宜设雨棚，栏板不得采用易锈和易攀爬材料。阳台的排水立管单独设置，并接入废水管。用铝合金方管做骨架的，与结构固定连接处应加衬钢质方管（长度宜为300㎜以上），确保安全可靠。
外墙的雨水管应结合阳台、空调板、设备平台、建筑阴角设置，避免出现直接做在平直段外墙上的情况。
4、门窗：进户门采用符合公安及消防等部门要求的钢质防火门，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。外窗宜采用断桥隔热铝合金窗，中空安全玻璃，并符合节能要求，阳台门的材质同外窗。
5、电梯：十二层及十二层以上的高层住宅，每单元设置电梯不应少于两台（当标准层户数大于4户时，应适量增加电梯台数），分别为消防梯及担架梯。电梯的梯型、电动机、制动机、主板、变频器、接触器、门机及门保护系统等主要部件应采用知名品牌，并满足五方通话、监控联网、安全使用等要求，载重量宜不小于1000公斤。电梯门套采用花岗岩或大理石门套，厚度不小于20㎜。
6、公用部位装饰装修：
⑴架空层墙裙宜采用真石漆，上部用外墙涂料；地面采用与景观相协调的防滑石材或地砖铺贴；架空层吊顶应选用易维修、易防霉材料，如铝板及生态木吊顶；门厅内进行室内精装修处理，顶部做吊顶，管井门建议设置暗门；防火门面层饰面板处理，门套线收口；信报箱宜设置在架空层，采用嵌墙式，不锈钢材质；各种经过架空层的管道管线采用合适方式隐蔽；单元出入口、无障碍坡道、自行车坡道均采用防滑材质材料铺装（拉丝板或毛面花岗岩），坡道栏杆应采用牢固可靠不易生锈的材料。
⑵汽车库入口的地面采用耐久性强的防滑处理，墙面宜采用涂料；地下室车库出入口、自行车库出入口应设置防雨水设施且应与室外景观设计相结合。地下车库地坪宜采用环氧树脂或金刚砂。
7、安装工程：厨房安装洗涤盆，每套住宅宜配坐便器、洗脸盆各一套，预留给水、排水接口、电源插座、卧室应设应急按钮、煤气管道接口，采用变压式排烟管道。安装在1.80米及以下的插座均应采用安全型插座。公共部位应采用高效节能的照明装置与节能控制措施，当应急照明采用节能自熄开关时，应采用消防应急点亮措施。安防系统按照高等智慧安防小区建设标准，小区宜实施人车分流，小区门、单元门、入户门三门管理做到小区门口有车辆抓拍系统，有人管理进出；单元门进出有人脸识辨系统或指纹识别系统；入户门系国标防盗门，住户有防火、防燃气泄漏探测器。运用技防产品和其他相关产品构成的入侵报警系统、图像信息系统、出入口控制系统、防爆安全检查系统，或者由这些系统为子系统组合或集成的电子系统和网络。小区采用高清、全覆盖监控系统，监控中心有紧急按钮和对讲系统，周界有入侵报警系统，电子巡防系统，部分与公安连接，安装MAK码系统。小区设置统一的服务中心，将小区基本信息、监控信息、“三门”信息、人脸识辨信息、暂住人口管理信息、常住人员信息等进行互联互通，并与小区各监控系统实现一站式管理和服务。所有数据接入分局情报中心，实施大数据分析。建立小区管理APP，引入“蓝牙智能门禁+MAC数据采集+视频监控”的智慧安防建设管理模式。监控、报警系统、智能门禁系统、电瓶车公共充电智能管理系统统一在小区出入口、主要通道、围墙、电梯轿厢、地下车库等重点区域设置。楼宇对讲系统采用彩色数字可视对讲机，可视对讲屏幕大小不小于7英寸。停车库管理系统采用非接触式感应卡控制或车牌识别系统。电信、网通、数字电视、宽带、单元对讲系统终端进户，每户设置一个弱电综合箱。屋面设置接收设施，地下车库移动信号全覆盖。
8、室外附属工程：包括雨水、污水、消防、自来水、燃气、电力、电信、数字电视、小区监控、道路等市政配套设施，按照现行国家、省、市有关规范、标准设计建设。市政道路平侧石采用整体花岗岩材料，路面采用沥青路面。住宅单元入口设置信报箱，信报箱的投递口应设在门禁以外。合理布置快递收纳点。独立小区（组团级）设置围墙，封闭管理，小区围墙宜采用通透式围墙，不宜采用方管作为围墙栏杆。主出入口设门卫值班室。每幢楼下或地下室设立一处非机动车集中停放点，配建电瓶车限时充电设施。
景观设计应与建筑结构设计同步进行，景观绿化标准按景观设计面积不少于500元/平方米标准建设（含铺装、景亭、廊架、景观路灯、健身器材等内容）。主入口应重点设计，主题鲜明，亮点突出，并合理布置入口处LOGO、保安岗亭及车辆、行人的交通流线和管理系统。小区主入口宜设置LED显示屏。园区内景观设计应重点考虑路网组织、功能性场所等组团围合要素，创造形态多样、安全宁静的理想空间。合理划分功能布局，可结合消防登高场地和绿地空间设置儿童游戏场、老年活动区域等其他休闲娱乐活动空间等。架空层设计应注重室外景观往室内的延伸；考虑好入户交通流线，合理布置停留休憩空间和儿童活动、老年健身空间。商业街景观设计立面不宜影响店面效果，应从植栽、色彩、材质等方面，重点关注和处理与城市空间及建筑衔接界面的协调关系。根据整体布局设计景观微地形，搭配适当高度的植被，做到高低有度、错落有致、移步换景，适当配种乔木点缀。植物种类的选择应选用适合杭州市生长的品种，并充分考虑其色彩、形状以及季节性。景观与道路、架空层交界处，应考虑有组织排水，防止雨天雨水倒灌。充分考虑景观的功能性，在合适的位置布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，根据实际情况可设置水景。绿地空间及其他公共活动空间如底层架空层处配设一定数量的活动场地及健身器材等设施。
四、工程管理要求
（一）规范建设程序。项目建设按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，继续探索EPC和代建制，打造满意工程，建设城市新型社区。
（二）强化施工管理。遵守操作规程，严把工程质量关，做好事前预控管理，上道工序不合格，不准进入下一道工序施工，最大限度地减少人为因素对工程质量的影响；对工程关键工序、关键部位、隐蔽工程采用可追溯性的影像资料阳光化管理。
（三）加强监督管理。不得使用不合格或禁止使用的原材料、构配件、成品、半成品、设备，从源头上为提高拆迁安置房工程品质打好基础，主动接受被拆迁人代表的监督。
（四）鼓励科学创新。严格贯彻执行国家与地方住宅建设规范和标准，鼓励应用较为成熟的新材料、新技术、新工艺、新设备，突出拆迁安置房建设可靠性前提下的节能、环保、生态、智能的发展方向。
（五）强化专项检查。积极主动配合政府部门组织的工程质量安全、施工安全专项检查。
五、长效管理要求
（一）落实各方责任。
落实责任、形成合力。各有关街道要将撤村建居安置房小区规范化管理作为推进和谐社区建设、服务居民群众的重要工作来抓，切实在规划、建设、管理和服务上统筹各方，在人、财、物等方面给予支持；社区要担负起主体责任，发挥具体协调、督促和推动工作的作用，努力在为社区居民服务上下功夫；经济合作社要在资金、资源上支持社区开展工作；物业服务企业要认真负责地履行小区物业管理和服务职责；业主委员会要加强对物业管理工作的监督，并引导业主积极参与小区管理和服务；安置房建设主体要注重质量，落实好各项配套设施，配合街道、社区加强前期物业的监督，并给予更多的支持。区相关部门要按照各自职责监督和指导工作。通过各方努力，形成合力，切实提升撤村建居安置房小区的管理和服务水平。前期物业服务合同中，应明确安置房前期管理要求，创建无违章小区，人员配备应满足管理目标要求，集中新装修期6个月建设单位委派保安专门针对违章行为进行监督管理；加强智能门禁管理控制每套房门禁卡的数量。安置交房前联合属地社区与安置户签订《入住物业管理协议书》等，事前规范约束安置户的不良行为；装修期间社区、建设单位建立联合督查机制及时阻止违约违规行为。
（二）提高物业管理水平。
坚持属地管理原则。街道成立由街道办事处、安置房建设主体、有关社区为成员的协调小组，提前介入共同研究确定前期物业服务企业，督促企业按要求履行职责，严格按照物业管理法规和《拱墅区撤村建居安置房小区“两高三好”标准》实施，开展文明规范管理，形成小区居民共同参与管理，共享管理成果。建设单位按小区总建筑面积的5元/平方米进行一次性补贴给属地街道（含前期物业开办、社区成立、办公设施、首次业主大会等费用），一次性补贴费用最低不少于30万元，上不封顶，由街道统一分配。当小区竣工验收后，由建设单位和所在街道（镇）按有关规定，联合择优招聘物业服务单位，也可以通过市房管局认可的针对安置房项目的简易流程确定物业单位，进行小区入住前期物业管理。小区入住率达到60％以上，或入住率达到30％以上、且物业交付使用已满2年的，由社区居委会协调成立业主委员会，并协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系。
拆迁安置小区应实行专业化物业管理或社区化准物业管理两种模式。街道、社区、物业服务企业要按照“两高三好”标准，完善各项管理服务制度，提高物业管理水平；注重小区硬件设施配备与管理的有机结合，将智能门禁、小区监控、人像或指纹识别系统等新技术应用于小区管理；进一步提高物业管理透明度，比如：在消控中心安装监控，以利于业主对物管工作人员的实时监督。物业服务企业可自发组建消防安全应急小组，如遇突发事件可第一时间进行救援，将损失降到最小。物业服务企业应定期对小区住宅重大设备检查，在小区公示栏内进行每周公布。区住建局要加强对安置房小区前期物业的指导和监管，对未履行职责的物业服务企业要采取一定措施督促整改，将“阳光物业”APP智能手机模块的应用进行推广，促进住建、公安等部门对物业公司的监管，同时提高物业管理的品质，服务方便群众。安置房物业管理费原则上由居民个人缴付。物业管理费标准由房管局物业监管部门核定，其中“农转非”居民拆迁安置的，在经济合作社有股份的，可视经济合作社盈利情况，参照《中共杭州市委、杭州市人民政府关于加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的若干意见》（市委〔2010〕4号）文件精神，由经济合作社商定支付方式。
（三）提升小区服务能力。
一是创新运用智能化管理，优化智慧社区基础设施，在安全系统、停车系统、服务系统、管理系统等方面运用智能化手段，推进规范化管理；鼓励有条件的街道、小区，完善智慧信息综合管理平台，建立小区管理APP，对小区基本信息进行前端智能采集和后台数据分析，引入“蓝牙智能门禁+MAC数据采集+视频监控”的智慧安防建设管理模式，为小区居民提供多元化、全方位、广覆盖的优质服务。二是大力发展便民服务，从满足群众需求出发，大力加强安置房小区内部及周边业态布局。鼓励街道将配套公建用房的招租优先向满足居民需求的社区服务业倾斜，科学设置便民利民服务网点；通过有效整合辖区单位、社会组织、商业网点、志愿者队伍等各类服务资源，积极推动便民服务圈的建立。三是积极培育社区社会组织，加强街道社会组织培育孵化功能，加大社区社会组织的培育扶持力度。积极鼓励第三方专业团队注册成立社会组织，参与小区治理，提高小区服务效率和专业性，形成街道、社区、社会组织相互促进、互相支持的良性互动局面。四是加强社工队伍交流，牢固树立以居民满意为核心的小区服务理念，着重培养“全能社工”、健全社工交流机制，选派回迁安置社区社工到城市社区挂职锻炼，鼓励城市社区优秀社工到回迁安置社区担任实职。
（四）强化教育考核机制。
由属地街道、社区物业具体落实加强物业管理有关政策法规的宣传，加强主人翁意识和家园观念教育，使回迁安置人员改变生活习惯。纠正各类违法搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、安装保笼、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为，提高回迁安置人员共建共享美好家园的自觉性和参与意识。区住建局要按照“重心下移、分级考核”的要求，牵头汇总物业服务企业年度考核结果，并作为企业评级的重要依据。街道要出台物业服务企业奖惩细则，对年度考核优秀的企业予以一定奖励，提高物业管理服务水平；对考核不合格的物业服务企业由业主委员会按照程序予以解除合同。
六、工作举措
（一）加强领导。各建设主体要加强组织领导，把拆迁安置房建设品质作为当前首要任务来抓。提升品质贯穿工程建设全过程，涉及选址论证、勘测设计、招标采购、建安施工、工程监理和竣工验收等各个环节，必须从严治工程、从严抓质量。
（二）加强配合。区各职能部门各司其职，积极发挥各职能部门的作用，主动做好服务工作，指导或协助各建设主体做好做精拆迁安置房工程。
（三）加强交流。各建设主体应与市、区各职能部门加强沟通联系，并充分利用统筹协调工作会议平台，及时跟踪安置房建设和管理中的好经验好做法，对存在的问题及时总结加以克服。
（四）加强宣传。采取形式多样的宣传方式，对设计水平高、环境品质佳、工程质量优、管理效果好的拆迁安置房小区进行宣传，以点带面，推进全区拆迁安置房小区建设和长效管理。
（五）加快建设。坚持拆迁安置房建设与基础设施及公共服务设施同步建设或交付，提高拆迁安置房建设的经济效益、社会效益和环境效益。
七、适用范围和说明
本意见适用于全区范围内的拆迁安置房项目，各建设主体可在本意见基本建设标准的基础上，结合实际制定实施细则，并报区城中村改造暨拆迁安置房建设领导小组办公室备案后执行。拱墅区外投资主体的建设单位可根据项目情况参照执行。
本意见未述之处按国家、省、市有关法律法规执行，当国家、省、市有关法律法规进行调整时，本标准也相应进行调整。
八、本意见自下发之日起生效，未完成扩初审批的拆迁安置房项目，按本意见进行完善。已完成批复的项目按原拱政办发〔2013〕25号《进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见》执行。本意见由拱墅区城中村改造办公室负责解释。
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调查征集
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根据《浙江省行政规范性文件管理办法》（浙政令（2010）275号）第10条规定，现将《关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设和长效管理的指导性意见（征求意见稿）》向广大公众征求意见。征求意见时间从2017年5月18日至5月24日，如有异议，请以书面形式发至邮箱：gsqczc@126.com，联系人: 区城改办裴宏桂，联系电话：88072837。
附件：关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设和长效管理的指导性意见（征求意见稿）
杭州市拱墅区人民政府办公室
2017年5月18日
关于进一步规范拱墅区拆迁安置房建设
和长效管理的指导性意见
(征求意见稿)
为加快杭州城市国际化，建设独特韵味别样精彩的世界名城，早日建成运河沿岸名区，切实提高拆迁安置房的建设品质，改善居住环境，打造精品工程，努力实现拆迁安置房与商品房建设同时代、同水平，积极营造和谐的发展氛围，助推城中村改造，结合拱墅区拆迁安置房建设和长效管理实际，制定本意见。
一、总体要求
（一）指导思想。围绕建设产城融合发展的品质之区，秉承“以人为本，以民为先”的设计理念，坚持建设“绿色、安全、舒适、耐用”的居住工程为目标，提升拆迁安置房的性能和品质，进一步落实各建设和后期使用管理相关主体“建优、管好”的责任，规范建设和使用标准，统筹兼顾整体环境和配套功能的提升，增加公共服务和市政公用配套设施配置，完善后期物业服务，努力打造现代城市新型社区，真正让撤村建居居民群众共建共享品质生活。
（二）基本原则。坚持“政府主导、属地负责、阳光规划、透明建设、有序管理”原则；坚持建设主体和后期使用管理主体为第一责任人原则，全面提高拆迁安置房小区满意度，实现“造价合理质量好、套型舒适功能全、低碳节能环境美”的拆迁安置房为基本建设目标；坚持有利于品质和功能稳定提升，有利于统一建设标准，有利于安全耐用，有利于使用期长效管理为基本原则。
二、规划设计的基本要求
一是按照市、区有关要求科学编制《拱墅区分区规划》、《拱墅区城中村改造“一区一规划”》和《拱墅区城中村改造“一村一方案》，结合城中村改造技术导则，合理安排拆迁安置房项目规划布点，首先确保安置房项目及市政配套地块拆净，与此同时深入调研安置区域的传统文化、风俗习惯、户型搭配等，形成针对性的调研策划报告以指导设计。二是拆迁安置房小区设计在满足住宅的经济性能、适用性能的基础上更要注重其安全性能、使用性能、耐久性能、环保性能，满足住宅对采光、通风、日照、卫生、后期使用管理等方面的要求。三是设计应改善居住区环境和住房的居住功能，合理安排住房和景观空间，力求创造较高的居住生活舒适度。四是根据拆迁安置房项目的复杂性和特殊性，设计应结合当地人文条件和风俗习惯，因地制宜，做到建筑形式、色彩与小区景观及周边的建筑有机结合协调一致。五是统筹兼顾，合理规划拆迁安置房周边公共服务和市政公用配套设施，在安置房交付时同步交付使用，方便群众生活。六是进一步加强主体设计单位（尤其是EPC总承包单位）的统筹，将专业设计纳入主体设计单位统筹中。
三、规划设计的建设标准
（一）基本要求
1、方案设计：按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）进行设计，综合考虑户型配比、立面效果、绿化环境、配套设施等，方案经相关社区公示。建筑工业化按《2016年杭州新型建筑工业化项目实施计划》执行，同时应按照海绵城市设计要求执行。
2、日照、采光、通风：按《城市建筑工程日照分析技术规程》（浙江省工程建设标准DB33/1050-2016）执行。
3、间距：按《杭州市城市规划管理技术规定》的现行标准执行。
4、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高：按具体项目的《建设项目选址意见书》和规划要求执行。
5、配套用房：
配套用房包括：配套公建用房、社区管理用房、养老服务设施、物业管理和经营用房等，按规定配置利于垃圾分类的收集点、公共厕所、变配电间、电信和数字电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站、电瓶车停放点等。其中：配套用房面积不得超过地上总建筑面积的10%。社区管理用房按每百户不少于30平方米配建，要求集中布置，方便管理和使用，在条件允许的情况下可独立设置。养老服务设施应按照《杭州市居家养老服务用房配建规范》杭民发【2015】359号进行配建，每百户不小于20平方米，且每处不低于200平方米集中布置，建议设置在一楼。物业管理和经营用房分别按不少于地上总建筑面积的3‰和4‰配置，考虑到红白喜事、社会组织培育、服务活动场、社区文化建设（社区书苑）等需求，再增配不少于地上总建筑面积的4‰配置公共服务场所，宜采用大开间设计，相对集中统一设置在一楼配套用房。
机动车位与非机动车位：机动车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（2015年6月修订）、（杭建科【2015】110号）、（杭规发【2015】37号）》配置；非机动车位按照《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》2013版配置。
充电桩配建指标：按照杭政函【2015】99号文在地块内配建充电桩或预留充电设施接口。
公共自行车配建指标：按照府办简复第B20101547号文在地块内配置公共自行车停放点，具体规模及位置在方案阶段予以确定。配置的公共自行车位可按1：3抵减地块需配设的非机动车位。考虑到电瓶车占比大，入库坡度应按电瓶车要求设置坡率。
垃圾收集房：生活垃圾房面积按每300-500户设置一座，满足垃圾分类要求，每座垃圾收集房的建筑面积约14-21平方米（300户：14平方米，400户：18平方米，500户：21平方米）；若小区户数超过500户的，垃圾收集房的建筑面积按比例扩大。餐厨垃圾收集房需单独设置。环卫专用车辆通道宽度不小于4米，车辆通往工作点倒车距离不应大于30米，如需掉头，应有150平方米空地。垃圾收集房层高宜控制在2.2米以内，设置上下水设施，门采用不锈钢材质，室内面层材质选择耐清洗材料。
公厕：宜在施工图审查阶段送接收单位审查并取得管理部门的图纸审查意见。
开闭所及变配电间：严格按电力部门审查意见配置。
水泵房及水表远传系统：严格按照市水务集团要求配置。
6、套型设计：住宅按套型设计，每套住宅至少应包含卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，各空间使用面积应符合规范要求；建筑面积110平方米（含）以上户型的主卧开间原则上不小于3.6米，起居室（厅）使用面积不小于12平方米，并设二个卫生间。入户门设置，大户型尽可能采用1200㎜宽钢制防盗子母门，小户型也应保证门不小于1050㎜，并留出安装门套的门垛，入户玄关处尽量考虑鞋柜的设置空间。户型设计尽量做到全明，套内两卫应保证一个明卫、卫生间下水管道不应沿卧室墙面布置，洁具的布置尺寸应做到：坐便器净宽≧850㎜,淋浴间≧900㎜。高层户型设计时尽量避免相邻两户卫生间、厨房的窗在内天井、凹槽等部位相对布置的情况，窗应错位设置，避免通视。
7、层高：由于工业化装配式建设需要，为保证实际净高不低于原有标准，标准楼层层高宜为2.85米。
8、建筑节能：住宅设计应满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。外墙保温是安置房耐久性的关键环节，应严格控制保温材料膨胀率，以无机活性保温材料作为重点选择方向，避免采用膨胀珍珠岩类保温材料引起后期受潮膨胀疏松。
9、无障碍设施：按《无障碍设计规范》（GB50763-2012）执行。
10、住宅平面设计中，电梯不应紧邻卧室布置，水泵房、变配电房等公共机电用房须远离住宅主体建筑。
11、施工图经济技术指标的面积应结合房产前期初测绘及竣工测绘相关规定计算建筑面积，避免出现较大误差。绿化面积的设计计算口径应与园林绿化部门的计算口径一致。
12、总平面图出入口设计时尽可能做到人车分流，出入口考虑岗亭和道闸位置，人车共用的出入口需做到人车分流，解决好人流和车流的关系，并做好标志标线的设计。小区内至单元入口的道路应考虑搬家车辆能够进入，并设置消防通道和消防登高操作场地不能占用的设施和标志。
13、建议无特殊原因住宅朝向不得偏东西大于30度，主朝向不设置东西向住宅。
14、多层建筑设计均应考虑设置电梯。
15、景观设计中应控制高大乔木在住宅南侧的种植距离，以免今后日照遮挡，引起纠纷。
16、未尽事宜须满足各相关现行规范，上述条文所涉规范应同步更新。
（二）装饰装修及安装配置标准
1、屋面：住宅屋面均按照一级防水设计，设两道柔性防水层，以正置式屋面防水作为首选，但第一道屋面防水层宜直接在结构面层上涂刷合成高分子防水涂料。上部刚性防水层完成后，为避免龟裂，粘贴网格布后涂刷防水涂料。
2、外墙：原则上不超过三层设置一道结构性腰线贯通外墙。建筑物外墙采用的保温方式应符合节能设计与施工验收标准要求和消防要求；主楼外墙面层应采用经久耐用、美观防水，具有良好抗裂和抗污性能的材料；裙房外墙宜采用与主楼面层色调相匹配的花岗岩干挂，花岗岩主材价格目前按400元/平方米左右控制，建设单位需在招标文件中明确同档次的三个品种以上的石材；外墙面采用进口色浆高弹性拉毛料涂料，涂料的底涂、中涂、面涂的用量分别不小于每平方米0.2千克、0.8千克、0.35千克。当外墙保温厚度大于等于30㎜时，增加锚固措施。
3、阳台：一般不封闭，具体结合立面效果确定，顶层阳台宜设雨棚，栏板不得采用易锈和易攀爬材料。阳台的排水立管单独设置，并接入废水管。用铝合金方管做骨架的，与结构固定连接处应加衬钢质方管（长度宜为300㎜以上），确保安全可靠。
外墙的雨水管应结合阳台、空调板、设备平台、建筑阴角设置，避免出现直接做在平直段外墙上的情况。
4、门窗：进户门采用符合公安及消防等部门要求的钢质防火门，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。外窗宜采用断桥隔热铝合金窗，中空安全玻璃，并符合节能要求，阳台门的材质同外窗。
5、电梯：十二层及十二层以上的高层住宅，每单元设置电梯不应少于两台（当标准层户数大于4户时，应适量增加电梯台数），分别为消防梯及担架梯。电梯的梯型、电动机、制动机、主板、变频器、接触器、门机及门保护系统等主要部件应采用知名品牌，并满足五方通话、监控联网、安全使用等要求，载重量宜不小于1000公斤。电梯门套采用花岗岩或大理石门套，厚度不小于20㎜。
6、公用部位装饰装修：
⑴架空层墙裙宜采用真石漆，上部用外墙涂料；地面采用与景观相协调的防滑石材或地砖铺贴；架空层吊顶应选用易维修、易防霉材料，如铝板及生态木吊顶；门厅内进行室内精装修处理，顶部做吊顶，管井门建议设置暗门；防火门面层饰面板处理，门套线收口；信报箱宜设置在架空层，采用嵌墙式，不锈钢材质；各种经过架空层的管道管线采用合适方式隐蔽；单元出入口、无障碍坡道、自行车坡道均采用防滑材质材料铺装（拉丝板或毛面花岗岩），坡道栏杆应采用牢固可靠不易生锈的材料。
⑵汽车库入口的地面采用耐久性强的防滑处理，墙面宜采用涂料；地下室车库出入口、自行车库出入口应设置防雨水设施且应与室外景观设计相结合。地下车库地坪宜采用环氧树脂或金刚砂。
7、安装工程：厨房安装洗涤盆，每套住宅宜配坐便器、洗脸盆各一套，预留给水、排水接口、电源插座、卧室应设应急按钮、煤气管道接口，采用变压式排烟管道。安装在1.80米及以下的插座均应采用安全型插座。公共部位应采用高效节能的照明装置与节能控制措施，当应急照明采用节能自熄开关时，应采用消防应急点亮措施。安防系统按照高等智慧安防小区建设标准，小区宜实施人车分流，小区门、单元门、入户门三门管理做到小区门口有车辆抓拍系统，有人管理进出；单元门进出有人脸识辨系统或指纹识别系统；入户门系国标防盗门，住户有防火、防燃气泄漏探测器。运用技防产品和其他相关产品构成的入侵报警系统、图像信息系统、出入口控制系统、防爆安全检查系统，或者由这些系统为子系统组合或集成的电子系统和网络。小区采用高清、全覆盖监控系统，监控中心有紧急按钮和对讲系统，周界有入侵报警系统，电子巡防系统，部分与公安连接，安装MAK码系统。小区设置统一的服务中心，将小区基本信息、监控信息、“三门”信息、人脸识辨信息、暂住人口管理信息、常住人员信息等进行互联互通，并与小区各监控系统实现一站式管理和服务。所有数据接入分局情报中心，实施大数据分析。建立小区管理APP，引入“蓝牙智能门禁+MAC数据采集+视频监控”的智慧安防建设管理模式。监控、报警系统、智能门禁系统、电瓶车公共充电智能管理系统统一在小区出入口、主要通道、围墙、电梯轿厢、地下车库等重点区域设置。楼宇对讲系统采用彩色数字可视对讲机，可视对讲屏幕大小不小于7英寸。停车库管理系统采用非接触式感应卡控制或车牌识别系统。电信、网通、数字电视、宽带、单元对讲系统终端进户，每户设置一个弱电综合箱。屋面设置接收设施，地下车库移动信号全覆盖。
8、室外附属工程：包括雨水、污水、消防、自来水、燃气、电力、电信、数字电视、小区监控、道路等市政配套设施，按照现行国家、省、市有关规范、标准设计建设。市政道路平侧石采用整体花岗岩材料，路面采用沥青路面。住宅单元入口设置信报箱，信报箱的投递口应设在门禁以外。合理布置快递收纳点。独立小区（组团级）设置围墙，封闭管理，小区围墙宜采用通透式围墙，不宜采用方管作为围墙栏杆。主出入口设门卫值班室。每幢楼下或地下室设立一处非机动车集中停放点，配建电瓶车限时充电设施。
景观设计应与建筑结构设计同步进行，景观绿化标准按景观设计面积不少于500元/平方米标准建设（含铺装、景亭、廊架、景观路灯、健身器材等内容）。主入口应重点设计，主题鲜明，亮点突出，并合理布置入口处LOGO、保安岗亭及车辆、行人的交通流线和管理系统。小区主入口宜设置LED显示屏。园区内景观设计应重点考虑路网组织、功能性场所等组团围合要素，创造形态多样、安全宁静的理想空间。合理划分功能布局，可结合消防登高场地和绿地空间设置儿童游戏场、老年活动区域等其他休闲娱乐活动空间等。架空层设计应注重室外景观往室内的延伸；考虑好入户交通流线，合理布置停留休憩空间和儿童活动、老年健身空间。商业街景观设计立面不宜影响店面效果，应从植栽、色彩、材质等方面，重点关注和处理与城市空间及建筑衔接界面的协调关系。根据整体布局设计景观微地形，搭配适当高度的植被，做到高低有度、错落有致、移步换景，适当配种乔木点缀。植物种类的选择应选用适合杭州市生长的品种，并充分考虑其色彩、形状以及季节性。景观与道路、架空层交界处，应考虑有组织排水，防止雨天雨水倒灌。充分考虑景观的功能性，在合适的位置布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，根据实际情况可设置水景。绿地空间及其他公共活动空间如底层架空层处配设一定数量的活动场地及健身器材等设施。
四、工程管理要求
（一）规范建设程序。项目建设按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，继续探索EPC和代建制，打造满意工程，建设城市新型社区。
（二）强化施工管理。遵守操作规程，严把工程质量关，做好事前预控管理，上道工序不合格，不准进入下一道工序施工，最大限度地减少人为因素对工程质量的影响；对工程关键工序、关键部位、隐蔽工程采用可追溯性的影像资料阳光化管理。
（三）加强监督管理。不得使用不合格或禁止使用的原材料、构配件、成品、半成品、设备，从源头上为提高拆迁安置房工程品质打好基础，主动接受被拆迁人代表的监督。
（四）鼓励科学创新。严格贯彻执行国家与地方住宅建设规范和标准，鼓励应用较为成熟的新材料、新技术、新工艺、新设备，突出拆迁安置房建设可靠性前提下的节能、环保、生态、智能的发展方向。
（五）强化专项检查。积极主动配合政府部门组织的工程质量安全、施工安全专项检查。
五、长效管理要求
（一）落实各方责任。
落实责任、形成合力。各有关街道要将撤村建居安置房小区规范化管理作为推进和谐社区建设、服务居民群众的重要工作来抓，切实在规划、建设、管理和服务上统筹各方，在人、财、物等方面给予支持；社区要担负起主体责任，发挥具体协调、督促和推动工作的作用，努力在为社区居民服务上下功夫；经济合作社要在资金、资源上支持社区开展工作；物业服务企业要认真负责地履行小区物业管理和服务职责；业主委员会要加强对物业管理工作的监督，并引导业主积极参与小区管理和服务；安置房建设主体要注重质量，落实好各项配套设施，配合街道、社区加强前期物业的监督，并给予更多的支持。区相关部门要按照各自职责监督和指导工作。通过各方努力，形成合力，切实提升撤村建居安置房小区的管理和服务水平。前期物业服务合同中，应明确安置房前期管理要求，创建无违章小区，人员配备应满足管理目标要求，集中新装修期6个月建设单位委派保安专门针对违章行为进行监督管理；加强智能门禁管理控制每套房门禁卡的数量。安置交房前联合属地社区与安置户签订《入住物业管理协议书》等，事前规范约束安置户的不良行为；装修期间社区、建设单位建立联合督查机制及时阻止违约违规行为。
（二）提高物业管理水平。
坚持属地管理原则。街道成立由街道办事处、安置房建设主体、有关社区为成员的协调小组，提前介入共同研究确定前期物业服务企业，督促企业按要求履行职责，严格按照物业管理法规和《拱墅区撤村建居安置房小区“两高三好”标准》实施，开展文明规范管理，形成小区居民共同参与管理，共享管理成果。建设单位按小区总建筑面积的5元/平方米进行一次性补贴给属地街道（含前期物业开办、社区成立、办公设施、首次业主大会等费用），一次性补贴费用最低不少于30万元，上不封顶，由街道统一分配。当小区竣工验收后，由建设单位和所在街道（镇）按有关规定，联合择优招聘物业服务单位，也可以通过市房管局认可的针对安置房项目的简易流程确定物业单位，进行小区入住前期物业管理。小区入住率达到60％以上，或入住率达到30％以上、且物业交付使用已满2年的，由社区居委会协调成立业主委员会，并协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系。
拆迁安置小区应实行专业化物业管理或社区化准物业管理两种模式。街道、社区、物业服务企业要按照“两高三好”标准，完善各项管理服务制度，提高物业管理水平；注重小区硬件设施配备与管理的有机结合，将智能门禁、小区监控、人像或指纹识别系统等新技术应用于小区管理；进一步提高物业管理透明度，比如：在消控中心安装监控，以利于业主对物管工作人员的实时监督。物业服务企业可自发组建消防安全应急小组，如遇突发事件可第一时间进行救援，将损失降到最小。物业服务企业应定期对小区住宅重大设备检查，在小区公示栏内进行每周公布。区住建局要加强对安置房小区前期物业的指导和监管，对未履行职责的物业服务企业要采取一定措施督促整改，将“阳光物业”APP智能手机模块的应用进行推广，促进住建、公安等部门对物业公司的监管，同时提高物业管理的品质，服务方便群众。安置房物业管理费原则上由居民个人缴付。物业管理费标准由房管局物业监管部门核定，其中“农转非”居民拆迁安置的，在经济合作社有股份的，可视经济合作社盈利情况，参照《中共杭州市委、杭州市人民政府关于加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的若干意见》（市委〔2010〕4号）文件精神，由经济合作社商定支付方式。
（三）提升小区服务能力。
一是创新运用智能化管理，优化智慧社区基础设施，在安全系统、停车系统、服务系统、管理系统等方面运用智能化手段，推进规范化管理；鼓励有条件的街道、小区，完善智慧信息综合管理平台，建立小区管理APP，对小区基本信息进行前端智能采集和后台数据分析，引入“蓝牙智能门禁+MAC数据采集+视频监控”的智慧安防建设管理模式，为小区居民提供多元化、全方位、广覆盖的优质服务。二是大力发展便民服务，从满足群众需求出发，大力加强安置房小区内部及周边业态布局。鼓励街道将配套公建用房的招租优先向满足居民需求的社区服务业倾斜，科学设置便民利民服务网点；通过有效整合辖区单位、社会组织、商业网点、志愿者队伍等各类服务资源，积极推动便民服务圈的建立。三是积极培育社区社会组织，加强街道社会组织培育孵化功能，加大社区社会组织的培育扶持力度。积极鼓励第三方专业团队注册成立社会组织，参与小区治理，提高小区服务效率和专业性，形成街道、社区、社会组织相互促进、互相支持的良性互动局面。四是加强社工队伍交流，牢固树立以居民满意为核心的小区服务理念，着重培养“全能社工”、健全社工交流机制，选派回迁安置社区社工到城市社区挂职锻炼，鼓励城市社区优秀社工到回迁安置社区担任实职。
（四）强化教育考核机制。
由属地街道、社区物业具体落实加强物业管理有关政策法规的宣传，加强主人翁意识和家园观念教育，使回迁安置人员改变生活习惯。纠正各类违法搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、安装保笼、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为，提高回迁安置人员共建共享美好家园的自觉性和参与意识。区住建局要按照“重心下移、分级考核”的要求，牵头汇总物业服务企业年度考核结果，并作为企业评级的重要依据。街道要出台物业服务企业奖惩细则，对年度考核优秀的企业予以一定奖励，提高物业管理服务水平；对考核不合格的物业服务企业由业主委员会按照程序予以解除合同。
六、工作举措
（一）加强领导。各建设主体要加强组织领导，把拆迁安置房建设品质作为当前首要任务来抓。提升品质贯穿工程建设全过程，涉及选址论证、勘测设计、招标采购、建安施工、工程监理和竣工验收等各个环节，必须从严治工程、从严抓质量。
（二）加强配合。区各职能部门各司其职，积极发挥各职能部门的作用，主动做好服务工作，指导或协助各建设主体做好做精拆迁安置房工程。
（三）加强交流。各建设主体应与市、区各职能部门加强沟通联系，并充分利用统筹协调工作会议平台，及时跟踪安置房建设和管理中的好经验好做法，对存在的问题及时总结加以克服。
（四）加强宣传。采取形式多样的宣传方式，对设计水平高、环境品质佳、工程质量优、管理效果好的拆迁安置房小区进行宣传，以点带面，推进全区拆迁安置房小区建设和长效管理。
（五）加快建设。坚持拆迁安置房建设与基础设施及公共服务设施同步建设或交付，提高拆迁安置房建设的经济效益、社会效益和环境效益。
七、适用范围和说明
本意见适用于全区范围内的拆迁安置房项目，各建设主体可在本意见基本建设标准的基础上，结合实际制定实施细则，并报区城中村改造暨拆迁安置房建设领导小组办公室备案后执行。拱墅区外投资主体的建设单位可根据项目情况参照执行。
本意见未述之处按国家、省、市有关法律法规执行，当国家、省、市有关法律法规进行调整时，本标准也相应进行调整。
八、本意见自下发之日起生效，未完成扩初审批的拆迁安置房项目，按本意见进行完善。已完成批复的项目按原拱政办发〔2013〕25号《进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见》执行。本意见由拱墅区城中村改造办公室负责解释。